自兴起至蓬勃发展,约10年时间,中国长租公寓市场进入“至暗时刻”。伴随着大众反复拷问与质疑,长租公寓市场争议不断。

  今年以来,一线城市房租出现普遍上涨。这其中以北京表现最为显著。自如、蛋壳两大机构因争抢房源抬高租金引发广泛关注。租客们普遍认为,资本涌入之下,难免短兵相见的长租公寓机构是“助推房租上涨”的主要因素之一。与此同时,自如新装修房屋引发的“甲醛门”事件开始发酵并爆发。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉从住房制度改革视角来看,在人口居住流动性特征凸显当下,租赁市场发展并非权益之计。恰恰相反,这是中国房地产制度改革非常重要的工作。然而,在中国房地产市场高达20余年高速发展中,由于产权型住宅占比过重,导致租赁市场关注度非常低。作为重构住房制度以及补短板的过程,长租公寓机构如何发展,租赁市场又当如何改革与监管,这都是市场未来发展需要讨论的内容。

  不过,舆论的反复质疑已让长租公寓运营商们普遍感到惶恐。拥有巨大的市场需求前景,政策红利凸显,但行业却没有明确的规则。从“风口上的猪”变成“风口上的烤猪”,机构运营商们呼吁加强政策监管,设置行业门槛,建立行业标准和规则。

  长租公寓市场下沉

  任何事物都有前因后果,分析长租公寓市场出现的争议也须回顾历史。

  9月7日,证券日报主办的“新业态新变革新需求——中国长租市场峰会”在京举行。58集团高级副总裁叶兵表示,长租公寓市场2008年兴起。当时,针对高端租赁人群的首批品牌公寓出现,随后才是服务青年人群的租赁机构进入。在租购并举政策倡导之下,长租公寓政策红利凸显,大量资本涌入。

  在原华远地产董事长任志强的记忆中,其实,早在1979年,中国就已经出现了长租公寓,几乎所有的合资酒店都配有长租公寓。严格来说,第一个长租公寓是建国饭店,第二个则是华远大厦。在1980年代中末期,长租公寓主要针对的人群是境外人士或国内高收入人口。“我们的长租公寓只有三层,但集中住了30多位歌星、影星。”

  在任志强看来,长租公寓之所以在2008年之后才开始真正起步发展,是因为在高度城市化过程中,各种限制性条件让部分人无法买房,只能租房。由于缺少相应完备的税收政策和其它辅助条件,很难建立一个合理的租赁市场。

  任志强认为,长租公寓的消费对象已经变了,以前是最有钱的那些人,而现在是2.8亿在城市生活工作但没有城市户籍的人,这个巨大需求可能会让长租市场迎来十年八年的高增长过程。

  需求高速增长背后是政策红利以及资本的高度关注。叶兵表示,“在过去一段时间内,政府在租赁市场供地方面发生明显变化。无论是专门用于租赁市场的用地,还是强制开发商拿地时配比租赁性土地,在资源端供给端方面,政府明显加大了力度。政策红利背景之下,将近400亿资本涌入长租公寓市场,很多品牌公寓企业通过市场化融资、运营,为租赁市场发展添砖加瓦。与此同时,租赁市场资产证券化发展也非常积极有效。”

  “今天的需求看不清楚,供需两端的矛盾是流动性的,决策层面缺乏长效机制。包括甲醛问题,背后是政策缺失、行业标准缺失以及服务机构缺失。”在叶兵看来,就长租公寓市场而言,充满机遇,但挑战重重。

  争议推高房租

  长租公寓机构自己又是如何看待会否“助涨房租”?

  在中联基金总经理何亮宇看来,很多开发商做长租公寓其实是“被逼的”。比如竞拍的地块必须按要求自持一定比例租赁物业;另外,从更长周期看,开发转自持也是必然方向。

  “开发商今天做长租公寓,确实是看到了盈利空间。但如果谈到对租金的看法,价格一定是供需两端决定。天通苑的一间房房租从7000块钱被炒到10000多,或许真的存在,但它是孤案,非大样本事件。如果将其放到足够大的市场以及足够长的时间来看,这是供需不匹配造成的。北京750万套房对应3000万常住人口,显然是供不应求的概念。200万套可租用房对比800万租赁需求,显然也是不匹配的,再加上去年以来清退部分违规出租房,更是进一步加剧供需矛盾。房价进一步上涨,也使得原来可以通过买房解决居住问题的人群转向租赁市场,供需两端促使租金上涨是自然而然的现象。”何亮宇分析。

  作为较早布局长租公寓的公寓运营商代表,世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟认为,讨论中国租赁市场,不能只局限于北京、上海这样的一线城市。世联行聚焦布局二线城市,是因为更看好二线城市成为未来中国城市化的引擎,长租市场更有潜力。“我们的三万间长租公寓基本分布在中国的二线城市,一间房平均1600块钱一个月,这个价格贵吗?一对情侣住占15%-20%的收入就够了。北京50%的收入用于租金。中国大部分城市只要拿20%的收入就能够租不错的房子,所以我觉得这个市场还是存在的。”

  对于当前房租上涨过快问题,任志强呼吁应该用市场办法来解决。然而,机构运营商们却普遍呼吁应对长租公寓市场设立相应的规则。

  远洋邦舍常务副总经理俞国泰表示,“抛开政策性保障性住房之外,如果是市场化租赁市场,希望政府给予这个行业明确的定义或者明确的规则,相应的配套制度、配套规则、配套操作流程,使得市场参与主体能够在明确的规则下运营发展,这对市场长期发展来说非常有利。不过,还是希望政策制订有一些灵活度。‘让子弹飞得更长久一点’,市场自然会有市场化的选择、市场化的竞争,供需决定市场的发展。长租行业还是一个没长大的孩子,需要有一个相对宽松的市场空间去发展成长,需要社会各界给予这个市场一定的支持和理解。”

  何亮宇认为,长租市场要想获得长远发展,政府需要在土地供应方式以及租金方面做出调整;二是要对机构化设置门槛;三是适度创新的金融化。“要有金融支持,否则起不来,但是要适度,不能过度。”